杨国强和他的老朋友


“我们要把房子卖到全世界。”

 

三年前,杨国强踌躇满志,要把碧桂园铺满整张世界地图。

 

不久后,以“新加坡旁”宣称的碧桂园森林城市,在马来西亚柔佛州新山市,获得全速推进。这个号称总投资高达1000亿美元、开发周期长达20年的填海项目,由此正式拉开序幕。

 

60岁的杨国强亲自披挂上阵,森林城市成了碧桂园的一号工程。短短几年内,填海、造楼、卖房,一气呵成,与国内“高周转”节奏齐头并进。

 

2016年前后,森林城市登场亮相。这一年,从央视春晚到里约奥运转播,无数国人被森林城市的广告轰炸,记住了“新加坡旁|永久产权”这个略显奇怪的组合。

 

作为一号工程的标配,碧桂园内部下令,要求入职满6个月的一线员工,哪怕自购还是推介亲戚,至少要完成1套的销售目标,否则直接淘汰。

 

在20个亿营销费用的轰炸之下,森林城市销量一路高涨。这一年,碧桂园森林城市卖掉了1.5万套房子,销售额高达180亿元。


当然,超过70%的客户都是中国人。

 

当我们以为这是凯歌高奏的序曲时,森林城市的神话却戛然而止。

 

1

 

杨国强在海外的雄图大志刚开始,就接连遭受两记重击。

 

第一记是外汇管制。

 

2017年初,外汇管制陡然收紧,个人购汇不得用于海外购房,虚假申报会被列入重点关注名单。

 

当年4月,“森林城市”的国内售楼处全部“临时关闭”,这个“临时”迄今还没结束。

 

第二记是马哈蒂尔的重拳


2018年8月,大马新总理马哈蒂尔上任未久,便将矛头对准了碧桂园森林城市。

 

马哈蒂尔说:


碧桂园不得向外国人销售位于柔佛州新山地区的“森林城市”项目,马来西亚政府不会就在森林城市项目居住的外国人发放签证。

 

在竞选中,马哈蒂尔甚至以“海外飞地”来描述森林城市。他说,


我们没有那么多人能负担得起这么贵的房子,你只好让外国人来买。但是,没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。

 

随后,马来西亚政府重申,欢迎能够带来科技转移、提供当地就业以及设立产业的外国直接投资。

 

言外之意,一清二楚。

 

就在两年前,大马前总理纳吉布对森林城市的评价还是这样的:


柔佛州和森林城市将会成为马来西亚新的经济增长重心。

 

一朝天子一朝臣。

 

对于碧桂园,真是屋漏偏风连阴雨。“五星旗的家”的阴云尚未散去,海外的雷暴接连袭来。

 

2

 

作为一名顶尖商人,没几个老朋友是说不过去的。

 

大马前总理纳吉布,就是森林城市的最大支持者。不过纳吉布如今自身难保,面临贪污、背信、洗钱等7项指控。对于碧桂园,爱莫能助。

 

还好,老朋友不只一位。森林所在地柔佛州苏丹与杨国强之间,一直过从甚密。

 

用南华早报援引的一位内部人士的话来说,杨国强和苏丹是“Very close friends”,每两个月就要一起吃个饭。

 

此言不虚。2017年3月,柔佛州苏丹率领皇室理事会成员,专程来到位于广东佛山的碧桂园总部,册封杨国强为柔佛州一级拿督勋衔


拿督这个名誉勋衔,大家都不陌生,成龙、李宗伟都被其他苏丹获封过。不过,杨国强是柔佛州现任苏丹授封的第一位外国人拿督,分量自然不同。

 

又是吃饭,又是亲自上门授衔,双方的友谊一定不一般。

 

这友谊,正是靠森林城市堆起来的。

 

在森林城市项目中,碧桂园持股占了60%,剩下的40%来自于合作方马来西亚柔佛人民集团(EDSB),其背后的大股东正是柔佛苏丹本人。

 

苏丹者,国王也。马来西亚是君主立宪国家,但君主并非世袭,而是由9个苏丹州的国王轮流担任,任期五年,柔佛州正是其中之一。

 

或许正是这个原因,马哈蒂尔的言论一出,柔佛州第一时间就做出反应:


欢迎外国人投资碧桂园的森林城市项目;相信外国人有权利在该项目进行投资和购买。

 

几天后,柔佛州政府提出了妥协的建议:


碧桂园把“森林城市”项目三成的房地产保留给马来西亚公民,以缓解马中央政府对森林城市的担忧。

 

老朋友多了好办事。


这是政商关系的利好,也是碧桂园的转机所在。

 

3

 

然而,政商关系从来都是一把双刃剑。

 

当利益耦合、政局稳定时,良好的政商关系是走马圈地的利器;但当利益破裂乃至政局动荡时,政商关系又会成为伤及自身的刀剑。

 

碧桂园森林城市的遭遇,不仅涉及现总理与前总理的矛盾,而且掺杂马中央政府与柔佛州的矛盾,甚至还有两个大国之间的博弈。

 

这其间的刀光剑影,不是一个房地产企业所能承受的。

 

中国企业出海,习惯将国内的那一套政商模式复制到国外,却忽视了极其重要的一点,那就是政商模式的成功,不仅在于利益共同体的牢不可破,更有赖于整个政局的稳定。

 

谁都明白,诉诸于政商关系,永远不如诉诸于法治。

 

企业海外投资如此,个人海外投资也是如此。

 

4

 

杨国强有一个梦想。

 

一旦“森林城市”成功,就会把这个模式复制到全世界每个国家,先从东南亚国家开始,期待有一日,国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。

 

在国内,碧桂园已经成功跻身房企一哥的宝座,传统霸主万科已被抛在身后。如果海外能崛地而起一个房产帝国,那碧桂园的未来必然是星辰大海。

 

可惜,自来高处不胜难。

 

在国内,还没从“高周转”的泥潭里走出来,三四线棚改退潮又来了一记狼牙棒;在国外,即使老朋友斡旋成功,还有没有国人愿意为不确定埋单,始终都是个未知数。

 

惊雷阵阵,梦该醒了。



作者:凯风君     发布时间:2018-09-05

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